A casi 3 años de su sanción, la situación de lxs inquilinxs sigue siendo vulnerable, incierta y de expoliación, frente al poder del mercado inmobiliario y los grandes propietarios.
Avances y limitaciones
Con la aprobación en el 2020 de la Ley 27.551 se abrió una etapa donde el Estado recuperó la posibilidad de regular el mercado de alquileres, que había perdido desde la última Dictadura, en la que Martínez de Hoz desregulara el precio de los alquileres y se dolarizaran la cotización de las viviendas. La ley reguló 3 años de contrato con aumentos por un índice oficial, promedio entre inflación y salarios, y la obligación de registro oficial de los contratos.
Pero el precio inicial sigue desregulado, lo definen las inmobiliarias y propietarios y es habitual que se pidan requisitos, propongan plazos y planteen actualizaciones fuera de la ley, derivando en que sea el mercado quien finalmente controla el acceso a la vivienda, desconociendo las leyes vigentes. Ante la falta de organismos de control y mecanismos para denunciar incumplimientos, el rol del Estado como garante del derecho a la vivienda es puesto a prueba. Saber los precios de los alquileres es prácticamente imposible, ya que no hay medición oficial; así como tampoco se considera el alquiler de vivienda como parte de la canasta básica total medida por el INDEC. El aumento del alquiler resulta uno de los factores principales del golpe a los salarios y la precarización de los sectores populares, siendo que opera de manera directa: a más alquiler, menos salario.
A partir del próximo mes de julio comenzarán a vencer los primeros contratos que fueron firmados bajo la Ley de Alquileres, vigente desde julio de 2020 y que estableció un plazo mínimo de tres años para todos los contratos de alquiler. El mercado inmobiliario ve la oportunidad de aplicar fuertes subas para aquellos inquilinxs que busquen renovar el contrato, lo cual impone la necesidad de luchar por la regulación del precio inicial.
Crisis habitacional y proceso de inquilinización masiva
La crisis habitacional se agravó con la pandemia, pero es anterior y más compleja, asociada a la especulación inmobiliaria y la concentración propietaria. Entre 2010 y 2022 la cantidad de inquilinxs aumentó un 70%, ascendiendo a 12 millones en todo el país, en coincidencia con el periodo en el que más viviendas se construyeron en toda la Argentina, dando una relación de una vivienda por cada 2,6 personas.
Las familias dueñas de las viviendas en las que habitan pasaron en 12 años del 73% en 2010 al 65% en el 2022. El proceso más agudo se da en Tierra del Fuego (55,9%), Santa Cruz (57,8%) y la Ciudad de Buenos Aires (52,9%) con la menor cantidad de propietarios.
En CABA en más de tres décadas la población aumentó 8,7%, mientras que la cantidad de viviendas aumentó un 68%. Sumado a ello, los hogares inquilinos porteños crecieron de 22% a 35% entre 2001 y 20191.
Ocultamiento y tergiversación
La oposición y los medios hegemónicos se encargan de correr el eje de la discusión, argumentando que la crisis es consecuencia del intento de regulación, avanzando contra la Ley de Alquileres y otros proyectos, para instalar su anulación o regresión.
La mayor conquista mediática del lobby inmobiliario es hacer pasar por verdadera la premisa de que “la ley perjudicó a propietarios e inquilinxs.” A los primeros sí, en tanto los obliga a registrarse. Lxs segundxs, beneficiados objetivamente, fueron -en muchos casos- convencidxs de que tampoco les “conviene” a fuerza de tergiversar la realidad.
Veamos, la inflación acumulada de Julio 2020-Abril 2023 fue de 365,11% mientras que la actualización de alquileres acumulada en el mismo período se encuentra en 285%. Así, la actualización de los alquileres por ley se encuentra 80,1 puntos porcentuales por debajo de la inflación acumulada.
Agenda política y campaña electoral
La avanzada contra la Ley de Alquileres se expresa en las propuestas de la oposición reaccionaria y peor aún, la defensa de la misma permanece ausente en prácticamente todo el arco oficialista.
Para la ultra derecha fascista encabezada por Milei y Espert, la desregulación del mercado de alquileres es uno de sus caballitos de batalla.
En Juntos x el Cambio, el precandidato a Jefe de Gobierno Martin Lousteau (UCR-Evolución) se reunió con el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), presidido por el radicalismo porteño, para proponerles incentivos fiscales a propietarios y desarrolladores para aumentar la oferta de alquileres.
Horario Rodriguez Larreta, actual Jefe de Gobierno porteño y precandidato a presidente por el PRO, anunció los proyectos refrendados por la Legislatura e impulsados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad, que benefician a propietarios y suponen el endeudamiento de lxs inquilinxs para acceder a la garantía propietaria o refaccionar el inmueble. Su política de venta de tierras públicas y modificación de los códigos de urbanismo y edificación en beneficio de la especulación inmobiliaria y los monopolios constructores, deja a las claras qué intereses expresa y cómo profundiza el modelo de una “ciudad para pocos”.
La posición frente al acceso a la vivienda en alquiler también tiene diferentes expresiones en la disputa hacia adentro del Frente de Todxs. En relación a la Ley de Alquileres, con Jorge Ferraresi -cuyo perfil es de inmobiliario y constructor- como ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat y por lo tanto autoridad de aplicación, se desarrolló una política techista de construcción de vivienda y no implementó distintos puntos de la norma, como el Alquiler Social y la verificación del cumplimiento de los contratos de tres años que establece la Ley.
Pero el mayor opositor a la Ley de Alquileres en el FDT resulta ser Sergio Massa, principal representante de los intereses de las corporaciones inmobiliarias y constructoras dentro del Gobierno Nacional, que en abril de este año arremetió contra lxs inquilinxs con un ataque a medida de los pedidos del FMI: desregular el mercado de alquileres. Filtró a Infobae su interés de derogar la Ley de Alquileres -lo cual resulta inconstitucional porque solo una ley modifica otra, no se puede derogar- lo que generó un clima de incertidumbre que golpeó directamente a aquellxs que estaban en pleno proceso de firma de contratos.
En el Frente de Todxs de la Ciudad de Buenos Aires, prácticamente la única que defendió abiertamente la Ley de Alquileres es la precandidata a Jefa de Gobierno Elizabeth Gómez Alcorta2: la ley es “buena pero hay que hacerla cumplir”. Además ubica el problema de los alquileres dolarizados, y se expresó a favor de “cobrarle impuestos a las viviendas ociosas porque la vivienda es un fin social y no una inversión financiera”, incluso también “regular la construcción y prohibirla en ciertos lugares”.
En la provincia de Buenos Aires, el senador del FDT Francisco Durañona presentó un proyecto de ley para que todos los gastos vinculados con un contrato de alquiler queden a cargo del propietario y alivien al inquilinx al momento de ingresar.
En CABA, la organización «El Movimiento La Ciudad Somos Quienes la Habitamos», que reúne a organizaciones políticas, sociales y ambientalistas con más de una década de historia, presentó su plataforma para las PASO, donde competirá por primera vez para los cargos locales. La ingeniera María Eva Koutsovitis, presidenta de Unidad Popular y principal candidata del espacio; el abogado Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad, y representantes de asambleas ciudadanas, consejos consultivos y organizaciones sociales de las 15 comunas de la Ciudad de Buenos Aires presentaron el Acuerdo Urbano: un documento con 10 puntos que propone soluciones para enfrentar la construcción descontrolada y especulativa, entre otros problemas que agravan las condiciones de hábitat de las mayorías populares en el distrito más rico del país.
Lxs inquilinxs se organizan
En el país y en CABA han surgido movimientos y organizaciones de inquilinxs con acciones y propuestas.
En la Legislatura Porteña, Inquilinos Agrupados presentó un proyecto de ley proponiendo que todas las viviendas que permanezcan vacías -vivienda ociosa- por más de 90 días tengan que ingresar obligatoriamente en un Sistema de Alquiler Protegido, rechazada rotundamente por el oficialismo porteño.
Desde la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, denuncian el incumplimiento del Programa Nacional de Alquiler Social -establecido en el Título III de la Ley de Alquileres- por parte del Gobierno Nacional, y exigen que garantice el marco regulatorio a los hogares inquilinos que tras el vencimiento de los decretos 320, 766 y 66 que suspendían los desalojos, prorrogaban los contratos y congelaban el precio de los alquileres; sufrieron aumentos de más del 100%, impuestos por el mercado inmobiliario para “recuperar lo perdido”.
Las organizaciones inquilinas denuncian también que la situación se agrava con el masivo desplazamiento de viviendas del mercado de alquileres permanentes al de alquileres temporarios, operado por las plataformas Airbnb y Booking. Un informe elaborado por Inquilinos Agrupados detectó que desde 2018, sólo en la plataforma Airbnb, en Argentina se movió un flujo de más de 700 millones de dólares que crece año a año y del que el Estado prácticamente no retiene nada. También advierten que la oferta de alquileres a corto plazo ya no estaría destinada sólo a fines turísticos sino a un reemplazo informal de locaciones permanentes a precio dolarizado y de propiedad concentrada.
En abril del 2022, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados convocó a expositores en referencia a la modificación de la Ley de Alquileres. Se abrió así una oportunidad para que referentes de las organizaciones inquilinas y también especialistas y académicos, sumen argumentos sólidos y basados en evidencia, enriqueciendo el debate público que hasta ese momento sólo se daba en los medios hegemónicos, orquestado por el lobby inmobiliario y sus operadores. En esa ocasión, no se presentaron ni Ferraresi, al frente del ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, ni el titular de la AFIP, autoridades de aplicación de la ley. El dictamen por mayoría, elaborado por el bloque del Frente de Todos, sostenía el texto de la Ley y sumaba beneficios impositivos para pequeños propietarios y monotributistas. En cambio el dictamen de minoría, impulsado por Juntos por el Cambio, el Interbloque Federal y Juntos Somos Rio Negro unificados al servicio del lobby inmobiliario, planteaba volver a dos años el plazo mínimo legal de los contratos y que “entre las partes” acuerden los intervalos para la actualización de los valores (entre 3 y 12 meses), negando la asimetría en la relación de fuerzas entre propietarios e inmobiliarias y lxs inquilinxs.
El problema del acceso a la vivienda es estructural. Su complejidad no se soluciona con una sola ley sino con un entramado de políticas públicas que aborden su acceso mediante alquiler, compra y/o construcción; y exigiéndole al Estado que desarrolle su rol de garante de un derecho constitucional. En ese sentido, es tarea de las masas inquilinas fortalecer su organización en todo el territorio para imponer sus necesidades en la agenda pública, haciendo retroceder al mercado inmobiliario y los monopolios constructores. La lucha es por garantizar la vivienda como un derecho humano y contra su mercantilización.
1 Según el Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI) elaborado por la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (IDAES) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).
2 ex ministra de Mujeres, Géneros y Diversidad de la Nación